دعاوی اجاره، سرقفلی و حق کسب و پیشه

اختلافات موجر و مستأجر، به‌ویژه درباره املاک تجاری، به قواعد چند قانون متفاوت وابسته است. نخستین پرسش در هر پرونده این است که قرارداد اجاره پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ بسته شده یا پس از آن؛ زیرا پاسخ، حقوق و تکالیف طرفین را به‌طور جدی تغییر می‌دهد.

قراردادهای پیش و پس از ۱۳۷۶

ماده ۱۱ قانون ۱۳۷۶ اماکنی را که پیش از تصویب آن اجاره داده شده‌اند از شمول این قانون خارج کرده و تابع مقررات حاکم بر خودشان دانسته است؛ در عمل، این قراردادها همچنان با قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ بررسی می‌شوند. قراردادهای بعد از ۱۳۷۶ تابع قانون مدنی و قانون ۱۳۷۶ هستند.

• قانون ۱۳۵۶: از «حق کسب یا پیشه یا تجارت» سخن می‌گوید و تخلیه یا فسخ را فقط در موارد مشخص‌شده در همان قانون ممکن می‌داند.
• قانون ۱۳۷۶: حق کسب و پیشه را کنار گذاشته و در عوض سرقفلی را در مواد ۶ تا ۱۰ تنظیم کرده است.

سرقفلی و حق کسب و پیشه چه تفاوتی دارند؟

سرقفلی مبلغی است که بر پایه توافق و پرداخت ایجاد می‌شود؛ حق کسب و پیشه در قانون ۱۳۵۶ حقی است که به‌واسطه فعالیت مستأجر در محل و با شرایط قانونی شکل می‌گیرد. این دو مفهوم یکی نیستند و اثر آن‌ها در پایان اجاره یا هنگام انتقال متفاوت است.

موضوعات رایج در این حوزه

• تخلیه پس از پایان مدت اجاره: طبق ماده ۳ قانون ۱۳۷۶، تخلیه پس از پایان مدت اجاره در اجاره رسمی از طریق دوایر اجرای ثبت و در اجاره عادی پس از تقدیم درخواست به مرجع قضایی و توسط ضابطان قوه قضاییه صورت می‌گیرد؛ متن ماده برای هر دو حالت یک هفته را پیش‌بینی کرده است.
• فسخ و تخلیه به دلیل تخلف: مانند تغییر شغل، واگذاری بدون مجوز یا عدم پرداخت اجاره‌بها.
• مطالبه یا انتقال سرقفلی: با توجه به شرایط مواد ۶ تا ۱۰ قانون ۱۳۷۶ و اینکه سرقفلی در ابتدا به مالک پرداخت شده یا نه.
• اختلاف بر سر میزان سرقفلی: در صورت عدم توافق، تعیین مبلغ از طریق دادگاه و با توجه به مقررات همین قانون بررسی می‌شود.
• تنظیم، بررسی و اصلاح قرارداد اجاره: از جمله شروط مربوط به حق انتقال به غیر، مدت و مبلغ.
• مطالبه اجاره‌بهای معوق و اجرت‌المثل ایام تصرف.

نکات عملی

• حق انتقال به غیر باید در متن قرارداد دیده شده باشد. در قانون ۱۳۵۶ برای انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت به دیگری شرایطی (از جمله تنظیم سند رسمی) پیش‌بینی شده و انتقال بدون رعایت آن‌ها می‌تواند مبنای درخواست تخلیه باشد؛ متن دقیق باید بررسی شود.
• قانون ۱۳۷۶ مطالبه هر وجه خارج از مقررات آن را در روابط استیجاری ممنوع کرده است؛ بنابراین هر مبلغ غیر از اجاره‌بها و سرقفلی قانونی باید از نظر مبنا بررسی شود.
• درج دقیق مدت، مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه یا ودیعه در قرارداد و رعایت الزامات ثبتی مربوط اهمیت دارد.

بررسی هر پرونده‌ای در این حوزه بدون دیدن متن قرارداد، تاریخ انعقاد آن و مدارک پرداخت‌ها ممکن نیست؛ بنابراین پیش از هر اقدام، بررسی موردی مدارک ضروری است.

منابع و مستندات قانونی

• قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۷۶)، مواد ۳ و ۶ تا ۱۱
• قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۵۶)
• قانون مدنی، مباحث اجاره
• قانون آیین دادرسی مدنی (مصوب ۱۳۷۹)، مبحث دعاوی تخلیه (ماده ۱۲ درباره صلاحیت محلی)