سرقفلی چیست و چه حقوقی برای مستاجر ایجاد می‌کند؟

سرقفلی یکی از مفاهیم پرکاربرد در اجاره املاک تجاری است، اما معنای دقیق آن در قانون با برداشت رایج بین مردم همیشه یکی نیست. اینکه چه کسی می‌تواند سرقفلی دریافت کند، در چه شرایطی مطالبه آن ممکن است و چه ارتباطی با قانون سال ۱۳۷۶ دارد، موضوع این مطلب است.

سرقفلی در قانون چیست؟

سرقفلی مبلغی است که برای اماکن تجاری، علاوه بر اجاره‌بها، در ازای واگذاری حق مرتبط با محل پرداخت می‌شود. در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، ماده ۶ مقرر کرده است که مالک ملک تجاری می‌تواند هنگام اجاره، مبلغی را با عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. همین ماده به مستأجر هم اجازه می‌دهد در طول مدت اجاره، برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر بگیرد، مگر آنکه در قرارداد، حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.

تفاوت مهم با حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه یا تجارت مفهوم متفاوتی است که در قانون ۱۳۵۶ آمده و درباره قراردادهای قدیمی‌تر مطرح می‌شود. در قانون ۱۳۷۶ از سرقفلی سخن رفته و دیگر سازوکار قدیمی حق کسب و پیشه دنبال نشده است. این موضوع در مطلب جداگانه‌ای درباره حق کسب و پیشه بررسی شده است.

سرقفلی چه زمانی قابل مطالبه است؟

متن مواد ۶ تا ۹ قانون ۱۳۷۶ چند حالت را از هم جدا می‌کند:

• مالک سرقفلی گرفته باشد: در مواردی که مستأجر هنگام اجاره سرقفلی پرداخته باشد، قانون در شرایطی حق دریافت آن را هنگام تخلیه پیش‌بینی کرده است. شرایط دقیق این حق، از جمله اینکه پرداخت واقعاً انجام شده باشد، باید در هر پرونده بررسی شود.
• مالک سرقفلی نگرفته باشد: اگر مستأجر محل را با دریافت سرقفلی به دیگری واگذار کند، حق مستأجر بعدی در برابر مالک محدود است و شرایط آن در متن قانون و قرارداد بررسی می‌شود.
• شرط بقای اجاره (ماده ۷): اگر در عقد اجاره شرط شده باشد که تا زمانی که مستأجر در محل است، مالک حق افزایش اجاره و تخلیه ندارد و هر سال محل را به همان مبلغ به او واگذار می‌کند، مستأجر می‌تواند برای اسقاط حقوق خود از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی بگیرد.
• شرط عدم اجاره به دیگری (ماده ۸): اگر مالک متعهد شده محل را به غیر مستأجر نداده و هر سال به اجاره متعارف به او واگذار کند، مستأجر برای اسقاط حق یا تخلیه محل می‌تواند سرقفلی بخواهد.

چه زمانی حق مطالبه سرقفلی وجود ندارد؟

قانون ۱۳۷۶ مواردی را برشمرده که در آن‌ها هنگام تخلیه حق دریافت سرقفلی وجود ندارد (از جمله در ماده ۹)، مانند پایان مدت اجاره یا استیفای حقوق مندرج در قرارداد؛ جزئیات باید با متن قانون تطبیق داده شود. بنابراین صرف تجاری بودن محل یا مدت‌دار بودن حضور مستأجر، به‌تنهایی حق سرقفلی نمی‌آورد؛ مبنا، توافق و پرداخت و شروطی است که در قرارداد آمده است.

مبلغ سرقفلی چگونه تعیین می‌شود؟

در مواردی که دریافت سرقفلی طبق قانون ۱۳۷۶ مجاز است و طرفین بر میزان آن توافق ندارند، تعیین مبلغ به دادگاه ارجاع می‌شود. در عمل، دادگاه معمولاً از نظر کارشناس رسمی دادگستری استفاده می‌کند. همین قانون مطالبه هر وجه خارج از مقررات خود را در روابط استیجاری منع کرده است.

نکات کاربردی هنگام تنظیم قرارداد

• درج مبلغ سرقفلی، زمان و شیوه پرداخت و دریافت رسید
• روشن بودن اینکه حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر
• ثبت مدت و مبلغ اجاره و قرض‌الحسنه یا ودیعه
• بررسی اینکه آیا شروط ماده ۷ یا ۸ در قرارداد آمده است یا نه

تخلیه پس از پایان مدت

ماده ۳ قانون ۱۳۷۶ تخلیه پس از پایان اجاره را سریع‌تر کرده است: در اجاره با سند رسمی، دوایر اجرای ثبت و در اجاره عادی، پس از درخواست به مرجع قضایی، ضابطان قوه قضاییه ظرف یک هفته اقدام می‌کنند. این سازوکار با ادعای سرقفلی جداگانه بررسی می‌شود و وجود آن ضمانتی برای مستأجر یا موجر نیست.

نکته درباره قراردادهای قدیمی

ماده ۱۱ قانون ۱۳۷۶ اماکنی را که پیش از تصویب آن اجاره داده شده‌اند از شمول قانون خارج کرده است. بنابراین برای قرارداد مربوط به سال‌های پیش از ۱۳۷۶، احتمال اعمال قانون ۱۳۵۶ و قواعد حق کسب و پیشه مطرح است و تاریخ دقیق قرارداد باید بررسی شود.

منابع و مستندات قانونی

• قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۷۶)، مواد ۳ و ۶ تا ۱۱
• قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۵۶)
• قانون مدنی، مباحث اجاره

⚠️ این مطلب صرفاً جنبه‌ی اطلاع‌رسانی عمومی دارد و مشاوره‌ی حقوقی برای پرونده‌ی خاص شما محسوب نمی‌شود. با توجه به تفاوت شرایط هر پرونده، پیش از هر اقدامی مشاوره با وکیل توصیه می‌شود.